Ökologisch und sozial sinnvoll sanieren

Rund ein Drittel der gesamten CO2-Emissionen werden in der Schweiz von Gebäuden verursacht. Eine Erneuerung kann viel bewirken – ist aber nur nachhaltig, wenn die Sanierung auch wirtschaftliche und soziale Faktoren berücksichtigt. Stichwort: Gentrifizierung. Ein Gespräch mit Anna Schindler, der Direktorin der Stadtentwicklung Zürich.
Immobilien von Giulia Bernardi, 31.01.2020
Frau Schindler sitzt in ihrem Büro am Schreibtisch vor einem mit farbigen Ordnern gefüllten Regal. Sie spricht über nachhaltiges Sanieren in der Stadt Zürich

Anna Schindler (*1968 in Bern) studierte Geografie mit Schwerpunkt Stadtentwicklung an der Universität Bern. Danach arbeitete sie als Kultur- und Architekturjournalistin und dozierte von 2005 bis 2012 Kommunikation und Kulturmanagement an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) und an der Universität Zürich. Seit 2011 ist sie Direktorin der Stadtentwicklung in Zürich.

Über eine Million der Gebäude in der Schweiz sind schlecht isoliert oder werden mit fossilen Energien beheizt. Diese Immobilien verursachen laut dem Bundesamt für Energie rund ein Drittel der CO2-Emissionen und sind somit dringend sanierungsbedürftig. Doch eine Erneuerung sollte nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich und sozial sinnvoll sein. Wie diese Dimensionen ineinandergreifen, erklärt Anna Schindler. Seit 2011 leitet sie die Stadtentwicklung Zürich.

Anna Schindler, wie hoch ist der Sanierungsbedarf in der Stadt Zürich?

Etwas weniger als 60 Prozent der städtischen Gebäude wurden zwischen 1939 und 1979 gebaut und sind früher oder später sanierungsbedürftig. Der Anteil schwankt stark nach Quartier. Gebiete am Stadtrand wie etwa Seebach, Friesenberg oder Witikon haben einen relativ hohen Anteil an sanierungsbedürftigen Gebäuden: Dort sind es bis zu 68 Prozent. Das sind teilweise die Quartiere mit dem höchsten Verdichtungspotenzial, aber gleichzeitig auch jene, die sozial am sensibelsten sind.

Was verstehst du unter «sozial sensibel»?

«Sozial sensibel» bezeichnet Gebiete, in denen der soziale Status, das heisst das durchschnittliche Einkommen und die durchschnittliche Bildung, eher tief und gleichzeitig der Gebäudebestand sanierungsbedürftig ist. Gebiete also, in denen Sanierungen besonders sorgfältig geschehen müssen, in denen Eigentümerinnen und Eigentümer besondere Rücksicht auf die Bewohnenden nehmen müssen.

Eine Sanierung sollte also nicht nur aus ökologischer Perspektive betrachtet werden?

Nachhaltig ist eine Sanierung erst dann, wenn auch die wirtschaftliche und die soziale Dimension berücksichtigt werden. Einerseits stellt sich bei einer Erneuerung die Frage, wie man die Bewohnerinnen und Bewohner begleiten kann – zum Beispiel, indem die Investorinnen und Investoren für Ersatzangebote sorgen – etwas, was besonders Genossenschaften mit einem grossen Gebäudeportfolio oft tun können. Andererseits aber auch, wie hohe Mietpreise und soziale Verdrängung vermieden werden können.

Wie viele Gebäude werden in der Stadt Zürich jährlich erneuert?

Die Erneuerungsquote liegt bei 1,5 Prozent, diese Quote ist auch nötig, damit der Baukörper der gesamten Stadt in Bezug auf das Alter der Gebäude immer durchmischt bleibt. 2018 entstanden rund 3400 neue Wohnungen, davon war jede zweite ein Ersatzbau.

Wann entscheidet man sich für eine Sanierung, wann für eine Ersatzbauwohnung?

Wenn man beim Heizsystem von fossilen auf erneuerbare Energien umsteigen und das Gebäude entsprechend isolieren kann, entscheidet man sich in der Regel für eine Sanierung. Das macht aber nur dann Sinn, wenn sich die Sanierung wirtschaftlich lohnt und man trotzdem einen günstigen Mietpreis beibehalten kann. Ist das nicht der Fall, ist ein Ersatzbau die sinnvollere Variante: Der Baugrund kann besser ausgeschöpft werden, indem mehr Wohnungen entstehen und ein vielfältiger Mix gebaut wird. Die Miete in einem Neubau ist am Anfang zwar etwas höher, doch auf den gesamten Lebenszyklus eines Ersatzbaus bezogen sind die Wohnungen in 20 Jahren vergleichsweise günstig. Das fördert auch die soziale Vielfalt.

Die Verdichtung ist in einer Stadt wie Zürich ein grosses Thema. Werden Ersatzbauwohnungen in Zukunft zunehmen?

Der Bedarf an Ersatzbauten wird steigen. Einerseits nimmt die städtische Bevölkerung zu, andererseits streben die Eigentümerinnen und Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen eine höhere Dichte auf ihrem Baugrund an. Schon heute ist jede zweite Neubauwohnung ein Ersatzbau.

Welchen Einfluss hat die Stadt Zürich dabei?

Wird eine höhere Ausnutzung angestrebt, hat die Stadt die Möglichkeit, preisgünstige oder subventionierte Wohnungen zu verlangen. Wenn sich aber eine Eigentümerin oder ein Eigentümer innerhalb der Regelbauweise bewegt, sprich: wenn das Gebäude den in der Bau- und Zonenordnung für die entsprechende Parzelle definierten Regeln entspricht, haben die bewilligenden Behörden keinen Einfluss. Etwa 70 Prozent der Immobilien sind privat, davon gehört ein Grossteil Einzelpersonen. Ob ein Gebäude saniert wird oder nicht, ist immer mit wirtschaftlichen Überlegungen verbunden.

Welche Anreize können für private Bauträgerinnen und -träger geschaffen werden, um früher zu sanieren?

Das können wirtschaftliche Anreize sein. Beispielsweise bei einem Ersatzbau die Aussicht auf eine eigene, grössere Wohnung. Dieser Anreiz ist in Zürich hoch, da der Boden sehr begehrt ist.

Im September letzten Jahres hat der Ständerat die Verschärfung des CO2-Gesetzes beschlossen: Unter anderem sieht diese ab 2023 einen CO2-Grenzwert für Altbauten vor, was einem faktischen Verbot von Ölheizungen gleichkommt. Wie beurteilst du diese Verschärfung?

Die Verschärfung ist aus Gründen des Klimaschutzes ein Schritt in die richtige Richtung. Sie fördert den Ersatz von Heizsystemen, die auf fossiler Energie beruhen, durch erneuerbare Energien. Dies ist aber nicht bei jedem Gebäude möglich und sinnvoll. Es braucht das Vorhandensein eines Angebots an alternativen Energieträgern – zum Beispiel Fernwärme.

Es gibt bundesweite Förderprogramme wie das Gebäudeprogramm vom Bundesamt für Energie und vom Bundesamt für Umwelt, das Liegenschaften im Rahmen von Gesamtsanierungen, Neubauten, Dämmung von Dächern und Fassaden oder Einsatz von erneuerbaren Energien unterstützt. Das Programm wird finanziert durch die CO2-Abgabe sowie kantonale Beiträge. Gibt es auch städtische Förderprogramme?

Die Stadt Zürich zahlt finanzielle Beiträge an Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer, die ihre Öl- oder Gasheizungen ersetzen und sich bis Ende Juni 2020 einem klimafreundlichen Energieverbund anschliessen. Ausserdem unterstützt ewz im Rahmen der 2000-Watt-Ziele der Stadt Zürich Privatpersonen, Unternehmen oder Institutionen mit Förderbeiträgen, wenn diese Strom oder Wärme aus erneuerbaren Energien produzieren.

Dass bei Gebäudesanierungen verschiedene Sichtweisen berücksichtigt werden müssen, thematisierte Christof Drexel kürzlich in seiner Kolumne «Effizienz vor Erneuerbaren!».

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